Une tendance se développe dans le marché suisse de l’investissement: investir dans des parts d’immobilier pour recevoir un rendement sous forme d’intérêts de prêts ou de rendements d’immeuble.
Présenté comme nouveau et attractif ce genre d’investissement et à prendre avec des pincettes et comme d’habitude dépend de votre cas de figure.
Pour la nouveauté, soyons rapide: ce n’est pas nouveau du tout. De tels instruments existent depuis les années 1950 en Suisse. L’emballage marketing, quant à lui, est nouveau avec notamment l’utilisation d’applications où vous pouvez voir vos parts en temps réel.
Est-ce intéressant?
Réponse de Normand: oui et non. Cela dépend.
Si vous avez déjà un parc immobilier que vous souhaiteriez « convertir » en parts, augmenter votre répartition des risques et vous simplifier la vie, cela pourrait être un bon outil à examiner dans le détail. Certains prestataires ont la particularité de proposer ce genre d’opérations. Mais il est nécessaire de réellement aller dans le détail pour éviter des pertes sèches. A disposition si vous êtes dans ce cas-là.
Si vous n’êtes pas dans ce cas-là, c’est tout de suite moins intéressant. Et pour des raisons fiscales notamment.
Le revenu d’immeuble (« co-ownership ») ainsi que les revenus provenant de prêts (« crowdlending ») s’ajoute à votre revenu et sont taxés à 100% et au maximum de votre « exponentielle » de l’impôt sur le revenu.
Or, la prise de valeur sur la fortune mobilière (contraire d’immobilier donc), a contrario, n’est pas taxée pour les personnes physiques en Suisse. C’est le point clef.
Exemple chiffré schématique – J’investis 100.- sur une action (par exemple) et 100.- en immobilier
- Mon action à 100.- prend 30%. Elle vaut 130.- en fin d’année. Les 30.- de gains restent dans ma poche.
- Le prêt que j’ai accordé ou mon immeuble me rapporte 30.-. Je « partage » ces 30.- avec l’état à mon taux marginal d’impôt sur le revenu (entre 25 et 46%). Prenons 33% pour le calcul. Mon rendement net est donc de 30 x 2/3 = 20.-.
- Par ailleurs, mon exemple est trompeur. On ne va pas faire 30% par an sur de l’immobilier de rendement en Suisse. On sera plutôt aux alentours de 3 – 4% par an. Alors qu’un rendement important aux alentours de 7% en moyenne est probable en actions.
Par conséquent, au vu de notre système fiscal, il est plus efficace de rester dans la case 0% d’impôts sur la valeur mobilière jusqu’à ce que l’on ait un montant que l’on peut investir pour remplacer le revenu salarié.
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Je me réjouis d’avance de nos prochains échanges.